Chi ha ristrutturato una seconda casa (non in regime d'impresa) con il superbonus con aliquota al 110%, in caso di vendita entro dieci anni dalla fine dei lavori, vedrà formarsi una plusvalenza, tassata al 26%, nel suo reddito se ha usufruito dello sconto in fattura o della cessione. Il calcolo della base imponibile da tassare, poi, sarà particolarmente sfavorevole. Per i primi cinque anni, i costi di ristrutturazione non potranno essere dedotti (come era finora) dalla plusvalenza. Per i cinque anni successivi saranno deducibili al 50 per cento. In sostanza, da gennaio il carico fiscale su queste vendite aumenta in modo esponenziale. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti a prima casa per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, se tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo.
Esaminando la nuova fattispecie impositiva emerge che:
1) sono attratti a tassazione anche immobili acquistati o costruiti molto tempo fa, qualora siano stati oggetto di interventi nel decennio precedente alla cessione;
2) la plusvalenza grava sul cedente anche se gli interventi sono stati sostenuti da altri soggetti “aventi diritto” (locatario, comodatario, familiare convivente);
3) nel caso in cui il bonus sia stato fruito mediante detrazione in dichiarazione le spese sostenute rilevano sempre al 100% nel calcolo della plusvalenza (si applica la normativa attuale);
4) il sostenimento di spese diverse da quelle superbonus (ossia non agevolate per effetto dell’articolo 119 del Dl n. 34/2020) non fa scattare la nuova ipotesi di tassazione;
5) il sostenimento di spese superbonus ad aliquota diverse rispetto al 110% (ad esempio, il 90% per gli interventi 2023 ai condomini o alle villette ovvero 70% per le spese condominiali 2024) fa rientrare la cessione nella nuova disciplina ma rende totalmente deducibili i costi sostenuti;
6) la cessione ultradecennale (rispetto alla data di ultimazione lavori) evita l’insorgere della plusvalenza, così come la provenienza per successione (la norma non distingue tra provenienza successoria pre o post realizzazione dei lavori, né regola la provenienza per donazione).
Si riporta qualche esempio:
immobile unifamiliare acquistato nel 2020 per 100.000 euro e costi sostenuti a titolo di sismabonus ed ecobonus per 120.000 euro (tutti agevolati al 110%), a titolo di bonus casa per 50.000 euro (agevolati al 50%). Le spese agevolate sono state oggetto di sconto in fattura integrale. A fronte di una spesa totale di 270.000 euro (costo di acquisto + costi di ristrutturazione), l’immobile viene ceduto per 320.000 euro senza che sia stato mai adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Se la cessione avviene entro il 31/12/2023, con le regole attuali il calcolo della plusvalenza è il seguente:
€ 320.000 – 270.000 = € 50.000 euro
Se si applica la tassazione sostitutiva di cui all’art. 1, comma 496, della Legge n. 266/2005, la tassazione è:
€ 50.000 x 26% = € 13.000
Se la cessione avviene dal 1° gennaio 2024, secondo quanto previsto dal disegno di legge di Bilancio 2024, il calcolo della plusvalenza è il seguente:
€ 320.000 – 150.000 (100.000 + 50.000) = € 170.000 euro (Non si deducono i costi agevolati al 110% per euro 120.000)
Se si applica l’imposta sostitutiva di cui all’art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005, la tassazione è:
€ 170.000 x 26% = € 44.200
immobile unifamiliare acquistato nel 2011 per 80.000 euro. Nel 2022 ha sostenuto costi a titolo di sismabonus ed ecobonus per 100.000 euro (agevolati al 110%), e spese di ristrutturazione (agevolate al 50%) per 15.000 euro. Tutte le spese agevolate sono state oggetto di cessione ad un istituto di credito. L’immobile dalla data dell’acquisto è stato sempre locato o tenuto a disposizione. A fronte di una spesa totale di 195.000 euro, l’immobile viene ceduto per 230.000 euro.
Se la cessione avviene entro il 31/12/2023, con le regole attuali la plusvalenza imponibile è pari a zero, in quanto l’immobile ceduto era posseduto da oltre cinque anni al momento della cessione.
Se la cessione avviene dal 1° gennaio 2024, secondo quanto previsto dal disegno di legge di Bilancio 2024, il calcolo della plusvalenza è il seguente:
€ 230.000 – 122.000 (ipotizzando una rivalutazione dell’indice Istat dall’acquisto dell’immobile alla sua cessione pari a 1,525) – 15.000 = € 93.000 euro
Se si applica l’imposta sostitutiva di cui all’art. 1, comma 496, della legge n. 266/2005, la tassazione è:
€ 93.000 x 26% = € 24.180
La maggiore imposizione deriva dall’applicazione dell’aliquota di imposta sostitutiva sull’ammontare di costi (€ 100.000) sostenuti ma agevolati con il superbonus con opzione per la cessione del credito, al netto dell’effetto positivo legato alla rivalutazione Istat sul costo di acquisto,
Bonus casa, aumentano i costi per i bonifici
Costi extra sui bonifici parlanti che è necessario effettuare per avere accesso alle agevolazioni casa. La ritenuta alla fonte, operata da banche e Poste sui pagamenti che arrivano ai fornitori del settore edile, sale dall’8 all’11 per cento. Tre punti in più chescatteranno dal primo marzo 2024, togliendo alle imprese di settore ed ai professionisti una notevole liquidità.
Arrivano, poi, nuove verifiche sugli immobili ristrutturati con il superbonus. L’agenzia delle Entrate, attraverso incroci nelle sue banche dati, controllerà la presentazione della dichiarazione di variazione catastale. In caso di difformità, saranno inviate ai contribuenti lettere di compliance.
Cedolare secca al 26% anche sulla prima casa per chi affitta più di un appartamento
La cedolare secca al 26% si applicherà a tutti gli appartamenti in affitto breve, quando ce ne siano almeno due. Quindi, chi affitta un solo immobile non avrà l’aumento. Ma chi ne affitta più di uno subirà l’incremento di cinque punti su tutti, e non solo a partire dal secondo. È questo l’effetto pratico dell’articolo 18 del disegno di legge di Bilancio, che ritocca la disciplina fiscale sulle locazioni brevi.
La sostanza, allora, è che resteranno al 21% solo le locazioni brevi di chi affitta un solo appartamento. Se in un anno vengono invece destinati alla locazione breve più immobili, tutti quanti saranno attratti dall’aliquota più sfavorevole.
